몽골의 부동산 붐
(http://www.mongolia-web.com/2631-mongolian-property-boom-v20 )
최근 경제 위기가 닥쳐와서, 세계의 부동산은 나라의 재정적인 건강의 중요한 지침일 뿐 아니라 또한 그것의 주된 요소 중 하나이다. 지난 몇 주 동안, 나는 몽골의 부동산 시장, 더 구체적으로 말해서 울란바타르의 부동산 시장의 상태를 되돌아 볼 충분한 시간이 있었다. 그것은 크게 경제에 어떤 영향을 미칠 것인지 그리고 다음 몇 년간 시장이 어떻게 움직일 것인가? 이러한 생각은 물론 나로 하여금 나의 자산 포트폴리오를 어떻게 해야 할지, 새로운 투자를 찾거나 시장에 남아서 오랜 기간의 수익을 위해 기다리고 있어야 할지에 대한 생각을 하게 만들었다.
이번 주는 아마도 울란바타르 부동산 시장에서 가장 볼만하고 중요한 주 중의 한주가 될 것이다. 정확히 7일 후에 정부에 의한 oyu tolgoi 프로젝트 승인의 마감일이 끝난다.
승인을 오랜 기간 기다렸던 이 협정은 몽골의 모든 다양한 산업에 영향을 미치며 넓게 퍼질 것이라고 예상하고 있다. 작은 사이즈 때문에(지리학적으로가 아닌 경제와 인구의 관점에서), 이 프로젝트만이 현재 거의 활발하지 못한 경제에 거대한 부스터 역할을 할 수 있다.
최근에 유로자금회담에서 선언된 Khan 은행의 CEO인 Peter Morrow에 따르면, 몽골인들은 대체로 세계 경제 위기에 의해 아무 문제없이 지나왔지만 그 다음의 원자재 위기에 의해 타격을 받았다고 하였다. 몽골은 국제금융시장에 많이 노출되지 않아서 잃을 것이 많지 않았는데, 사실상 구리(몽골의 가장 큰 수출)의 가격이 약 5개월간 1톤에 9000달러에서 3000달러로 붕괴되는 타격을 맞았다.
이것은 준비되지 않은 몽골 경제에 큰 영향을 미쳤다 ; 외국 투자자들은 사라졌고, GDP 성장이 붕괴되었다 ; 국가의 통화는 불안정하고, 국립보호구는 줄어들었고, 큰 기업들은 정부의 관리 아래에 들어갔으며, 건설 프로젝트들은 중단되고, 은행은 대출을 멈추고 대부분의 자산 가격이 원래의 가격보다 20에서 50%까지 떨어졌다.
그러나 모든 자산의 가격이 떨어진 것은 아니다. 몇몇 부분에서는 안정적일뿐 아니라 가격이 크게 올랐다. 예를 들면, 높은 마지막 가격은 일반적으로 안정된 상태로 남은 반면에 훌륭한 지역과 중간에서 높은 가격의 품질의 부동산들로부터 이익을 얻은 부동산들은 안전한 투자라고 고려되어짐에 따라 상승하게 되었다. 좋은 품질 부동산의 수요는 공급이 그렇게 빨리 그런 것처럼 떨어지지 않았다. 모두가 몽골의 경제로부터 동등하게 힘들어진 것은 아니다 몇몇은 사실상 위기로부터 이익을 얻었다.
지난 겨울이래로, 조심스런 경제 낙관주의가 생겨났다; 부동산 가격은 그들의 이전 경제 위기와는 아직 거리가 멀지라도 다시 천천히 올랐다. Oyu Tolgoi 투자조약의 임박한 승인이 몽골 부동산 붐의 시작을 의미하는가?
이 협정의 승인은 5억불로 고려되어지는(최근의 GDP레벨에 동등하게) Rio Tinto와 Ivanhoe Mines의 투자와 관계된 것을 가져올 뿐 아니라 자기 자산의 자본 투자와 함께 강력한 공급 체인을 만들 것이다. 이것은 외부 현지 파견 외국인들이 더 늘어나고 경제적으로 더 많은 돈이 순환하며 다음에 일어날 광산 산업과 관련한 모든 것에서 붐이 일어날 것을 의미한다. 경제가 갑자기 상승하고 있기 때문에, 부동산 시장도 그것을 따를 것이라고 본다. 몽골에 정착할 것이라고 예상되는 현지 파견 외국인들은 앞으로 정부의 승인 이후 6개월 이내에 수가 크게 증가할 것이고, 현재 옆에서 기다리고 있는 외국 기업들도 마침내 그들의 오랜 기다렸던 투자를 몽골에 할 것이다. 이러한 투자들의 결합된 효과는 의심의 여지없이 부동산의 공급에 영향을 줄 것이다; 더 많은 사무실 공간이 회사들에 의해 요구되어질 것이고, 새로운 편리한 아파트들이 현지 파견 외국인 거주자 가족들에 필요 될 것이고 호텔이나 레스토랑 그리고 상점들이 증가할 필요가 있다는 것도 언급할 필요가 없다.
수요는 물론 해외의 직접적인 투자와 함께 파견 근무 시장에 의해서만 생겨나지는 않고 새로운 수요의 대부분은 마지막 사용자이자 시장의 주된 고객인 늘어나는 부유한 몽골의 중산층으로부터 오게 될 것이다. 시장의 대다수 부동산 가격들은 새로 발견한 그들의 부가 지배하게 될 것이다. 몽골의 상업 은행이 회복하고 대출이 다시 한번 가능하기 때문에 시장은 현금으로만 점진적으로 움직이는 매입에서 인수로 인한 매입으로 변화할 것이고 따라서 주택소유권을 가능하게 하는 것을 국내 시장의 큰 부분의 하나도 만들 것이다.
수요의 레벨이 기하급수적으로 증가할 것이라고 예상되는 동안, 새로운 공급의 부족과, 떨어지는 수요 때문에 은행으로부터 자금을 받지 못해 건설 프로젝트들의 대부분의 포기되었었다. 적어도 우리는 시장에서 새로운 꾸준한 부동산 공급을 다시 경험하기 이전에 2년에서 3년 정도의 시간이 걸릴 것이다. 이 공급은 혹독한 기상 상태(건설 가능한 시간을 제약하는)로 인한 재정적인 제약만 제한하고 있는 것이 아니라 지을 수 있는 대지가 부족하다는 것에서도 제한 받고 있다.
소비에트 정부가 1950년대 초기에 울란바타르를 세웠을 때, 상대적으로 적은 인구를 수용할 수 있게 만들어 놓았다. 그 이후로 도시의 인구는 크게 증가했지만 도시의 사회기반 시설에 만들어진 투자들은 뒤쳐지고 있다. 이것은 도시의 사회기반시설에 들어서는 대지들이 엄격하게 도시 중심하나 몇몇 외진 교외에 제한되어있다.
정부 위원회가 가까운 미래에 예정되어있는 사회기반시설 발전에 대해 진지하지 않다면
부동산 가격은 그에 맞춰 오를 것이다.
본 기사 수집 및 번역을 위해 숙명여자대학교 고희정님이 수고해 주셨습니다
